Hoe werkt een pachtovereenkomst?

Pachten komt in Nederland van oudsher veel voor in de agrarische sector. In een pachtovereenkomst worden afspraken over landbouwgrond, agrarische woningen of gebouwen schriftelijk vastgelegd. Hoe werkt het precies?

Wat is een pachtovereenkomst?
Dit is een soort huurovereenkomst tussen partijen waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, om een onroerende zaak in gebruik te geven ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Dat is niet altijd een financiële tegenprestatie. 

Er zijn twee veelvoorkomende pachtovereenkomsten: de reguliere pachtovereenkomst voor land, woningen en losse bedrijfsgebouwen en de geliberaliseerde pacht bij de verpachting van land. Onder landbouw wordt verstaan: alle betreffende vormen van agrarisch gebruik met uitzondering van bosbouw. Een ponywei in gebruik geven is geen pacht, maar huur.

Moet het een schriftelijke overeenkomst zijn? 
Een pachtovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. Overigens is een mondelinge pachtovereenkomst wel rechtsgeldig, maar deze heeft haar beperkingen. Denk bijvoorbeeld aan de looptijd.

Wat zijn de taken van de grondkamer
De grondkamer houdt toezicht op pacht in het belang van de landbouw. Een pachtovereenkomst – of wijzigingsverzoek - dient door de grondkamer te worden goedgekeurd. Zowel verpachter als pachter zijn verplicht om de pachtovereenkomst binnen twee maanden ter goedkeuring aan de grondkamer in te zenden. Tip: spreek onderling af welke partij de indiening voor haar rekening neemt. 

De grondkamer toetst reguliere en geliberaliseerde pachtovereenkomsten en wijzigingsverzoeken. Voor teeltpachtovereenkomsten is er alleen een registratie door de grondkamer vereist. Het goedkeuringsvereiste geldt niet voor pachtovereenkomsten betreffende kleine percelen los land (< 1ha).

Wat gebeurt er bij een niet-tijdige inzending van pachtovereenkomst?
Het gebeurt vaker dat een pachtovereenkomst niet op tijd wordt verstuurd aan de grondkamer. Indien een pachtovereenkomst niet tijdig ter goedkeuring aan de grondkamer wordt ingezonden, kan dit verstrekkende gevolgen hebben. Zoals:

  • Zolang een pachtovereenkomst door de grondkamer niet is goedgekeurd, kan een verpachter namelijk geen rechtsvordering tot betaling van de pachtprijs tegen de pachter instellen en geldt de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd, zonder dat de overeenkomst door één van de partijen kan worden opgezegd.
  • Wordt een pachtovereenkomst door één van de partijen alsnog verlaat (derhalve nadat de pachtovereenkomst al langer dan twee maanden daarvoor is aangegaan) aan de grondkamer ingezonden en wordt de pachtovereenkomst vervolgens door de grondkamer goedgekeurd, dan gaat de wettelijke duur van de pacht overeenkomst eerst in bij aanvang van het pachtjaar, volgende op het jaar, waarin de pachtovereenkomst alsnog ter goedkeuring is ingezonden aan de grondkamer.

Dus: vertrouwen is goed maar een schriftelijke, tijdig ingediende, overeenkomst is beter!

En hoe zit het met de verhuur van agrarische opstallen?
Stel, je verhuurt een machineberging/bewaarplaats aan een collega-boer. Dan betreft dit reguliere pacht (in plaats van huur) met een looptijd van 6 of 12 jaar, ook als je de pacht wenst te omzeilen met een huurovereenkomst. Je kunt dit ondervangen door tijdig een verzoek te doen bij de grondkamer ten behoeve van een pachtovereenkomst voor korte duur conform art 7:325 lid 3 BW. Indien de algemene belangen van de landbouw door de korte duur-verpachting niet worden geschaad, adviseert de grondkamer merendeels positief.

Wil je meer informatie over pachtovereenkomsten? 
Neem dan contact op met Ferko de Kubber (Beëdigd Rentmeester NVR bij ZLTO Advies) via ferko.de.kubber@zeltoadvies.nl of 06 51 69 57 51.